Cesión de uso: gotas en el desierto inmobiliario

Las experiencias de cesión de uso deben integrarse en un plan con el derecho a la vivienda en el centro.

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Se alquila piso. / DANIEL LOBO

Raquel Rodríguez, Ana Fernández, Urbanista y arquitecta urbana | Diagonal | 03/11/16

Uno de los rasgos distintivos de la política de vivienda en España es la estrangulación en las formas de acceso. Desde los años 60, los poderes públicos han fomentado casi en exclusiva la vivienda en propiedad. A diferencia de las políticas desarrolladas entre la postguerra y los años 90 en el norte de Europa, la vivienda de protección en España, subvencionada con presupuestos públicos, tenía como destino la propiedad.

Las ayudas públicas se dividían entre las destinadas a la promoción de viviendas cuyo precio máximo de venta era fijado por la administración pública y las que tenían por objeto facilitar que los hogares accedieran a los préstamos hipotecarios. Según los datos del Censo de población y viviendas de 2011, el 79% de las viviendas principales son en propiedad. Entre 2001 y 2011, el número de hogares con cargas hipotecarias se incrementa en 2,7 millones, representando el 33% del total.

El estallido de la burbuja inmobiliaria pone en tela de juicio la validez del modelo español para garantizar el acceso a la vivienda. En primer lugar por el desmedido incremento de las ejecuciones hipotecarias que dejan sin vivienda a miles de hogares sin que la administración sea capaz de buscar una respuesta al problema. La escasez del parque de viviendas público, que representa entre el 1% y el 2% del total, hace inviable el realojo de dichas familias, mientras se constata la existencia de 3,4 millones de viviendas vacías y más de medio millón nuevas, sin vender y que nunca han sido utilizadas.

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A esta situación se une la restricción en el acceso al crédito por parte de familias y empresas y la bajada en picado del precio de la vivienda libre, situándola por debajo de la vivienda de protección en parte del territorio. En este contexto, el parque en alquiler, en peor estado de conservación y con menores servicios que el parque en propiedad, se configura como la única alternativa en el acceso. Sin embargo, debido a su escasez, a la competencia con usos más lucrativos como los apartamentos turísticos, o a la última reforma legislativa que favorece a los propietarios frente a los inquilinos, su precio no sufre los mismos ajustes que en el caso de la vivienda en venta.

La búsqueda de otras formas diferentes para acceder a la vivienda pone encima de la mesa uno de los regímenes de tenencia más frecuentes en el norte de Europa, las cooperativas de vivienda en cesión de uso, muy populares en países como Suecia, Finlandia o Dinamarca. Definido como un modelo intermedio entre la propiedad y el alquiler, las personas usuarias no poseen la propiedad de la vivienda sino una participación en la cooperativa, que les cede el uso de sus viviendas. La reducción en la inversión inicial se sustancia en la cesión de uso, o contrato privado que regula los términos en los que el suelo o la edificación, públicos o privados, pueden ser utilizados, incluyendo el plazo y las obligaciones entre las partes: el pago de un canon, el mantenimiento y mejora de las edificaciones, etc.

La sustitución de la propiedad por la cesión de uso intenta eliminar la componente especulativa del suelo en el precio final de la vivienda. Además, en el caso de recursos públicos, no supone su privatización, porque el bien no se vende, y la propiedad se mantiene en las condiciones originales. Hay algunos proyectos en marcha, como el caso de La Borda, una Cooperativa de Vivienda en Cesión de Uso en el barrio de Sants, integrada en el proyecto de Can Batlló, que ha firmado un convenio con el ayuntamiento de Barcelona por la cesión de una parcela de suelo público por un periodo de 75 años, a cambio de un canon anual.

Estas propuestas son completamente diferentes a algunos casos polémicos de cooperativas en Madrid, como las gestionadas por los grupos Domo e Ibosa que reclaman la aprobación de los documentos de planeamiento en el caso del Taller de Precisión de Artillería y en las cocheras de Cuatro Caminos. Los créditos inmobiliarios quedan condicionados en muchas ocasiones al reparto del riesgo entre los futuros propietarios de la vivienda. Desde el estallido de la burbuja, los grupos promotores no son lo suficientemente solventes para acceder a los créditos bancarios, por lo que buscan en la figura de la cooperativa una forma de viabilizar sus inversiones.

Los grupos que están interesados en la cesión de uso son colectivos de personas, asociaciones y empresas de la economía social que buscan formas de vida alternativa dentro de la urbe. Lejos de conformar una nueva forma de acceso a la propiedad que mantenga el modelo pre-burbuja, la fórmula de las cooperativas en cesión de uso pretende instaurarse como una alternativa más barata en el acceso que integra y potencia otras formas de hacer, como la participación y la democracia interna en los bloques de vivienda así como la gestión común de los recursos energéticos, el agua o los alimentos. Sin embargo, la iniciativa sigue conllevando una importante inversión previa a la que no todos los hogares tienen acceso, por lo que en el caso de la cesión de suelos o edificaciones públicas es necesaria una mayor reflexión.

Desde lo público, parte del problema radica en integrar correctamente estas iniciativas en el conjunto de la política urbana: reparto de la inversión pública entre las necesidades detectadas, priorizando lo urgente, construcción y gestión de un parque público en alquiler, gestión del parque vacío, rehabilitación y regeneración urbanas, etc. Sin tener claros los objetivos de la política de vivienda y su relación con el modelo de ciudad será complicado el encaje de este tipo de iniciativas. Incluso pueden conllevar la vuelta a problemas endémicos en el caso español: derivar la garantía del acceso a la vivienda de nuevo a los agentes privados, manteniéndose la administración como un mero facilitador económico que no es ni tan siquiera capaz de aplicar el régimen sancionador recogido en la legislación; permitir la generación de plusvalías privadas como consecuencia de la toma de decisiones desde los poderes públicos que repercuten directamente en el precio de la vivienda sin establecer herramientas que las controlen y recuperen; o centrar el conjunto de las políticas de vivienda hacia aquellas clases sociales que cuentan con mejores recursos económicos y culturales para encontrar soluciones en el contexto urbano, lo que ha implicado siempre el desarrollo de lo que es más fácil y agradecido, y también el abandono de la población con mayores dificultades a su suerte.

En otros países, como Alemania o Dinamarca, la existencia de promotoras de vivienda sin ánimo de lucro y de estrategias de integración social en la construcción de los edificios y en la constitución de los grupos ha tenido cierto impacto al fomentar la existencia de un número creciente de viviendas fuera del mercado especulativo, y al facilitar el acceso a este tipo particular de viviendas a todos los colectivos sociales. En estos países, los proyectos de vivienda reciben apoyo público, pero a cambio de que un porcentaje de las viviendas del bloque sea para colectivos sociales vulnerables, y los servicios sociales se reservan el derecho de asignar directamente esas plazas a personas que tienen especiales necesidades.

Así, el apoyo público que reciben, ya sea en forma de subvención directa, acceso a suelo o créditos blandos del Banco Central Europeo para proyectos sociales, va destinado a este porcentaje de viviendas de protección pública. De esta manera los proyectos reciben el apoyo económico que necesitan para ser viables y a la vez el dinero público se destina a las personas que más dificultades tienen en el acceso a la vivienda. Mientras se fomenta la diversidad social en los edificios y barrios, evitando los típicos guetos de realojo o de clases medias.

También en ciudades como Hamburgo, se están integrando los proyectos de viviendas colaborativas en alquiler o en cesión de uso, en las fases de planeamiento, y en la rehabilitación barrios. Tal es el caso de la rehabilitación de barrios como Saint Pauli o de la zona nueva del puerto. Para ello tienen una oficina de vivienda cooperativa que informa a los grupos de personas interesadas de los plazos, procedimientos y necesidades para embarcarse en un proyecto de estas características. La intención sería, además de favorecer el acceso a la vivienda, que la inversión en la mejora de los barrios no se traduzca en un incremento de los alquileres que acabe expulsando a las personas de más bajos recursos del barrio.

Otra iniciativa que puede resultar de interés sería el Sindicato de Inquilinos alemán (Miethäuser Syndikat) que, además de asesorar y proteger a las personas arrendatarias de posibles abusos, subvenciona proyectos de vivienda para que salgan del mercado inmobiliario especulativo. Un ejemplo de proyecto sería GoMokry, un edificio rehabilitado también en Hamburgo que, además de tener las viviendas para compartir tiene amplias zonas comunes donde han participado diferentes colectivos de la ciudad que se encargarán de gestionar los locales y convertirlos en servicios para el barrio. El sindicato financia parcialmente los proyectos, y con el retorno de las inversiones, financia nuevos proyectos, bajo el compromiso de que no se especule con ellos.

La finalidad de estos proyectos está clara: conseguir un parque de viviendas fuera del mercado especulativo cada vez mayor, y que las beneficiarias también sean las personas más precariedad habitacional sufren. La dimensión estratégica dentro del conjunto de las políticas urbanas y la articulación entre los diferentes colectivos deben estar presentes desde el principio. De otra manera, si solo se persiguen los proyectos aislados, no tardarán en ser absorbidos por la vorágine del mercado inmobiliario.

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