Así han sido las políticas de vivienda de protección oficial que han permitido la especulación

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Marta Garijo | El Diario | 05/11/2016

La reciente polémica sobre la plusvalía lograda por el senador de Podemos Ramón Espinar al  vender una vivienda protegida ha vuelto a poner bajo el foco cómo han sido las políticas relativas a la vivienda de protección oficial en España. Unas estrategias que, aunque siguen una directrices generales del Ministerio de Fomento, en la práctica han quedado en las manos de comunidades autónomas y de los ayuntamientos, lo que complica la comparación y genera casuísticas específicas de cada territorio. Algunos economistas y la mayor parte de los gobiernos del cambio elegidos en las últimas elecciones autonómicas y municipales abogan porque la vivienda protegida pase por el alquiler frente a la compraventa. Una tendencia que es una realidad en otros países europeos y que, según los expertos, facilitaría el acceso a la misma a la par que eliminaría la especulación.

“Este sistema está muy anticuado y es más para estimular el ladrillo y al promotor”, señala Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro de Economistas Frente a la Crisis, al apuntar los fallos del sistema de viviendas de protección oficial. Rodríguez asegura que además estas casas han acabado en manos de “clases medias-altas” por los precios a los que se han vendido, que han hecho en muchos casos sean “inaccesibles” para muchos. “Faltan viviendas sociales y que estén destinadas al alquiler”, dice.

La intervención del Estado en materia de vivienda tiene sus raíces en el franquismo cuando la escasez en el parque de residencias hizo que se potenciaran ayudas para la construcción de viviendas. En ese momento, comienzan a denominarse de diferentes maneras como viviendas protegidas, bonificables, de clases medias, de renta limitada, subvencionadas o de tipo social. Lo que tienen en común es que las ayudas  van enfocadas a la construcción y a que el español se convierta en propietario. Mientras que en el resto de países europeos, las políticas se dirigen hacia el alquiler y no hacia la compra.

Dentro de las características de las viviendas de protección oficial, se establecen una serie de condiciones, como que mida un máximo de 90 metros cuadrados y que se destine a vivienda habitual. Se apunta además un plazo durante el que no se puede descalificar de esta categoría, por lo que tendrá un precio máximo de venta establecido por un sistema de módulos que sirva como referencia para la determinación del valor de venta, adjudicación y renta de las viviendas.

En España se reguló por primera vez la VPO (Vivienda de Protección Oficial) en los 60. En los siguientes años, la construcción de este tipo de promociones fue una constante en el mercado de la vivienda llevando a que en España se generalizara la propiedad y el alquiler redujera su peso. Durante las décadas siguientes siguió construyéndose VPO hasta que, con la explosión de la burbuja inmobiliaria y el cierre del grifo del crédito, se congelaron las promociones. Esto desembocó además en una fuerte dependencia del mercado hipotecario, algo que generó graves problemas para las familias durante la crisis. Ahora, muchos expertos coinciden en que la vivienda de protección debería tener un carácter enfocado más hacia la “vivienda social” y que se permitiera el acceso mediante el alquiler.

Dificultades de acceso: el precio y la compra

Uno de los problemas de la vivienda de protección oficial es el precio, que ha hecho que en la práctica sea inaccesible para muchas familias. Mientras que el precio de la vivienda libre se ha desplomado desde la explosión de la burbuja, el de la vivienda protegida se mantiene. En el segundo trimestre de 2016, los datos de Fomento muestran que la media en vivienda de protección oficial marcó un precio de 1.107,8 euros por metro cuadrado frente a los 1.071 del último trimestre de 2007.

La diferencia entre el precio por metro cuadrado de vivienda libre y protegida ha pasado de ser casi el doble –un 96% más alto el precio de la vivienda libre– a solo un 26% más. Incluso en algunas provincias, el precio de la vivienda de protección oficial supera al de la vivienda libre.

Otro de los problemas del acceso a la vivienda es que la mayoría de las promociones sean de compra y no de alquiler, aunque en la actualidad se está tratando que esto cambie. En Barcelona, por ejemplo, el ayuntamiento busca aumentar el stock de vivienda social para rentar. Algo que también quiere hacer el consistorio madrileño reorientando la política municipal de vivienda hacia esta opción.

La vivienda protegida en la comunidad de Madrid

La dicotomía del mercado de la vivienda en España muestra una gran diferencia entre los precios que se pagan en las grandes ciudades y los que se desembolsan en localidades medianas o más pequeñas. Esto ha llevado a que en Madrid el acceso a la vivienda sea más complicado para los que tienen menos recursos. La Comunidad no tiene actualmente un plan de vivienda como tal, sino que va lanzando diferentes programas concretos que no están vertebrados dentro de un documento común.

En esta comunidad, además de las propias viviendas de protección oficial, se lanzó un programa para jóvenes bajo la fórmula de alquiler con opción a compra. Además, de ser menor de 35 años, los requisitos del programa exigían un máximo de ingresos, no tener otra vivienda y que esta se destinara a ser la habitual. En 2013, la comunidad decidió eliminar el requisito de la edad. El programa recibió quejas por lo que se tardó en adjudicar las viviendas. Es el caso de Francisco J, que según contaba El País, tardó once años en recibir su casa después de haber sido sorteada en 2007.

Actualmente, la comunidad de Madrid no tiene abierta ninguna convocatoria de vivienda de protección oficial. Aunque fuentes de la consejería apuntan que se abrirán próximamente. En esta última legislatura se han adjudicado 1.300 viviendas, aunque no todas ellas se han sorteado en este periodo y algunas responden a promociones que se paralizaron durante la crisis.

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